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行业观察|快2020年了,在大湾区开酒店到底行不行?
  • 作者: 宜尚酒店
  • 来源:互联网
  • 2019-12-24 15:00:44

  从宏观层面看,大湾区经济水平整体呈增长趋势,但增速放缓,资本市场逐渐回落,部分行业唱衰市场。但从国内旅游业来看,尽管增速放缓,但依然表现出较强的成长动力,旅游消费依然保持较高的活跃度。因此预期,旅游业的活跃是酒店投资业的主要驱动力之一,也将会是其增长点之一。

  大湾区城市酒店市场

  与长三角和京津冀地区相比,不考虑港澳地区,珠三角地域范围、人口基数小,但城镇化率高,且人均GDP和人均可支配收入水平高。

  从旅游资源来看,京津冀和长三角显然具备更优越的资源条件,在自然、人文、历史资源方面,珠三角略逊色于京津冀和长三角。尽管先天资源不足,但珠三角的后发优势明显,以长隆为代表的非原生类旅游资源打造走在了中国前列。并且,受益于发达的经济,珠三角旅游消费水平较高,平均每人次贡献的旅游收入明显高于另两大城市群。因此,从经济和旅游的关键指标看,珠三角优势凸出,有利于酒店市场的良性健康发展。

  从酒店市场的层级划分来看,三大区域基数非常大的还是经济型商务酒店,但从中档以上酒店来看,珠三角大湾区的高端酒店比例居于末位,高端酒店市场空间比较充足。

  主要原因是珠三角民营经济发达,市场化程度高,酒店投资更加务实理性,更关注的是实际的投资收益。而京津冀地区国企政府机构较多,非市场干扰因素较多,长三角地区富庶之地、人文之风兴盛、喜好追求极致产品,因此产生了更多的高端奢华酒店。

  将港澳纳入考量,大湾区高端酒店市场基本分为三大梯队,且梯队之间差距明显。毋庸置疑,港澳依托高房价、高住宿率,业绩表现优秀。广、深作为第二梯队,高端市场需求被激发,住宿率逐渐向一梯队靠拢,房价还具备一定的提升空间。其他非中心城市为第三梯队,仍处于“以价换量”的发展周期之内,高端酒店需求有限,且房价的增长空间较为有限 。

  在非中心城市中,珠海业绩处于优先地位。珠海的GDP和人口量级在大湾区处于下游位置,但依托毗邻港澳的口岸旅游优势,及以长隆为核心的休闲旅游驱动,珠海的旅游与会展需求具备较强的增长动力,酒店业绩表现较为出色。

  对比中心与非中心城市的客源结构,我们发现,广、深作为成熟市场,过去三年客源结构变化不大,但散客增长较为明显,这将会为市场整体房价的增长起到正向作用,预示着未来广深地区的房价依旧具备增长空间。而在非中心城市,客源结构相对动态变化,一个显著趋势是会议需求占比明显提升,其原因是随着大湾区各城市交通的连接,非中心城市以高性价比的优势,吸引了部分广深会议团队,这也正是中高端酒店向二三线城市,甚至三四线城市下沉的趋势表现。

  大湾区市场展望

  总体而言,大湾区各层级城市将在不同的阶段中向上发展,广深二城继续领跑大湾区酒店市场,拉动非中心城市的市场扩张。

  广深各有千秋,作为中国酒店市场的价值高地,具有出色的投资布局机会。存量酒店资产的角度具备价值提升的强劲后力。主要动力包括:存量酒店通过翻新改造,产品迭代升级带动房价的深度延展,广深城市定位优化带动下的酒店需求结构优化,中高端酒店成为未来酒店市场发展助力,也是酒店市场未来重要的盈利增长点。

  此外,我们前面提及,珠三角大湾区在高端豪华酒店层面略弱于京津冀和长三角地区,但随着需求的激发和市场的发展,也将迎来一波精品高端酒店风潮,同时秉承着务实理性的投资态度,也将拥有不错的投资表现。

  在这轮风潮中,产品驱动将是酒店脱颖而出制胜的关键。东呈国际集团旗下锋·态度酒店通过个性化元素的植入来赋予酒店的个性标签;城市精选在快节奏的商务酒店中,带入轻松舒适的英伦休闲元素;宜尚酒店重新定义了酒店多功能大堂,多元复合酒店空间提升其在多时间维度上的使用效率;怡程酒店融入东方生活元素,将国际文化与东方价值观融合,这些都将成为新的产品趋势。

  非中心城市属于成长型市场,根据与广深市场的距离表现出不同的投资活跃度。城市化进程及新区开发带来的集中式的土地供应,将使得酒店供应量呈现集中式增长态势,这点珠海市场十分典型,在这一过程中流量优先价值依然将是市场普遍实施的策略。

  受需求局限,尽管非中心城市的产品力,包括梯次性和丰富度均将滞后于中心城市,但未来发展中,生活方式类产品将更受青睐,呈现经典与创新产品并举的格局。

  最后,尽管2019年酒店市场存在负面的声音,但在回顾中可以看到市场机会依然存在。我们相信基于大湾区的国家战略地位与政策利好,以及因交通连接性改善带来的强大经济协同效应,大湾区酒店市场将处在一个渐进式的上升通道中。

  对于广大投资者来说,并不缺少机会,而是在于能否顺应市场趋势,抓住机遇!众多利好因素将在2020年凸显其效果,目前正是入场的好时机,大湾区酒店市场的增长令人期待。

  数据来源:CHAT资讯

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